Додјела стана у новој згради - шта је то? Предности и недостаци прикупљања новог становања по уговору о додели

Једна од најпопуларнијих начина улагањана тржишту некретнина - додељивање стана у новој згради. Да то није све разумљиво, и често почетник једноставно не жели да се зеза са њим. Према статистикама, готово петина свих кућа у изградњи се продају по овој шеми. Које су главне предности и мане ових трансакција? Какав је ризик купца?

Додјела стана у новој згради: шта је то?

Пренос је споразум о преносу права наприбављање имовине за треће лице. Трансакција је могућа све док државна комисија не постоји док документација о наслову за просторије у стамбеној згради не постоји. Инвеститор који је купио стамбену зграду у новој кући од грађевинског предузећа преноси своја власничка права другом лицу на накнаду. Обично инвеститор прима од трансакције 10 до 90% добити од новца уложеног у нову зграду. Нови учесник у заједничкој изградњи такође пренесе обавезе и права на програмера.

Додјељивање власништва над станом у новој згради може се обавити на два начина:

• Према уговору ДМ (продавац отплаћује дуг инвеститору и купчевим средствима, трансакција се може извршити неколико пута са једном имовином);
• Према прелиминарном споразуму (не подлијеже обавезној државној регистрацији, утврђује се право продавца и купца да изврши трансакцију у будућности).

Плаћање средстава је сагласно странама.

Како продати стан у новој згради по задатку: етапе

Споразум о додели је четири фазе:

1. Провера градитељске документације:

• чартер компаније;
• конститутивни уговор;
• потврде о државној регистрацији и регистрацији код Федералне службе пореза;
• дозволе за изградњу;
• декларација пројекта;
• документи који потврђују финансирање.

2. Продавац пријављује намјеру продаје имовине инвеститору, након чега мора да добије сагласност у писменој форми, као и документе који потврђују одсуство новчаних обавеза према предузећу. Такође је неопходно прибавити нотарску сагласност супружника за продају непокретности, дозволу од кредитне институције (ако је купљено купљено под хипотеком), извадак из регистра за животни простор. Купац мора добити нотарску сагласност супружника и узети хипотеку и споразум о пружању стамбеног кредита (уз хипотеку) у банци.

3. Сам договор о цесииону је састављен. Можете га створити од програмера, у канцеларији за некретнине или од адвоката.

4. Постоји државна регистрација уговора о додели у подјелу Росреестра.

Да ли је могуће пренијети хипотеку

Садашње руско законодавство каже,могућност додјеле и хипотеке стана у новој згради. Да би то урадио, продавац треба да добије писмену сагласност кредитне институције, пошто у потпуности пренесе своје новчане обавезе на купца. Стога, купац се обавезује да ће испунити све услове уговора о кредиту. У овој фази, неопходно је пажљиво проучити уговор о стамбеном кредиту, јер банка има право на измјене по свом нахођењу.

Порези

Према пореском законику, послепостојао је задатак стана у новој згради, порез од 13% мора платити продавац. Одбитак се врши из висине добити - разлика између прихода новца и почетних трошкова становања. Да би то учинио, продавац подноси пореској инспекцији декларацију у облику 3НДФЛ-а.

На пример, ако се стан купи за 1.000.000, а продат по уговору о додели за 2.000.000, износ порезног одбитка износиће 130.000.

Ако купац жели да добије порески одбитак за куповину непокретности, он мора да тражи од продавца потврду о плаћању пореза.

Прос

И продавац и купац добијају накнаде након што се распореди стан у новој згради формализују. Каква је то корист?

Продавац добија добит од продаје. Истовремено, његова величина може бити неколико пута већа од првобитно затворене количине.

Предности за купца:

• Ниска цена у поређењу са завршеним становањем.
• Могућност индивидуалног планирања.
• Законски чист стан је стечен.

Цонс

Упркос чињеници да додјела права на стану новој згради - једној од најпопуларнијих трансакција на тржишту некретнина, и даље остаје ризично предузеће. Међу главним ризицима су:

• Стечај грађевинске фирме.
• Отказ уговора о цесији.
• Двострука продаја.
• Продавац не обавештава програмера задатка.

Сада да детаљније анализирамо ове тачке.

Стечај грађевинске компаније

У посматраном периодудржавна регистрација ДДУ и пре потписивања акта о преносу куће у рад, акционар има право пренијети своја права на непокретности. Главни разлог за додељивање је кршење стандарда квалитета од стране програмера и поновљени пренос датума изградње. По правилу, такве околности настају због стечаја програмера.

Након првог преноса акционараправо на становање у новој згради, одговорност за новог учесника ДДУ сноси искључиво инвеститор. Ако инвеститор прекрши ДДУ и не испуњава обавезе које су му наложене, престанак уговора о додељивању је немогућ. Нови носилац интереса се суочава са парничним поступком већ директно са програмером.

Првобитни учесник у изградњи може носитиодговорност за поступке програмера по уговору, тек када преузме гаранцију. Трансакције са кауцијом су веома ретке.

Отказ уговора о цесији

Задатак приликом куповине стана у новој згради нијетреба да буду у супротности са нормама важећег законодавства и уговором о учешћу у заједничкој изградњи. Споразум о цесииону може се препознати као незнатан у следећим ситуацијама:

• Првобитни акционар није испунио монетарне обавезе према инвеститору и банци.
• Није било писмене сагласности грађевинског предузећа.
• Писмена дозвола банке није добијена уколико је купљено купљено уз коришћење кредитних средстава.

Ако имате бар један од горе наведенихставке уговора о преносу је неважећи. Према члану 390 Грађанског законика, одговорност за закључивање неисправном уговора пада у потпуности на оригиналном учесника ДДУ. Он је обавезан да уплати новац пренет на њега, и да плати камату и надокнадити преварио некретнина инвеститори губитке.

Двострука продаја

У 2011. години усвојена је резолуција, према којојна који су сви ДДУ подвргнути обавезној државној регистрацији. Нажалост, руско законодавство у области заједничке изградње далеко је савршено. Конкретно, ризик од двоструке продаје за додјелу станова у изградјеним објектима није искључен.

У пракси, често постоје случајеви кадабескрупулозни продавци истовремено склопили уговор о додели са неколико купаца. Ово је због чињенице да су закључени прелиминарни уговори о продаји, чија регистрација у Росреестру није предуслов. Право власништва на суду признаје пунољетник који је прво закључио уговор са продавцем. Пренос новца продавцу прати само након регистрације државе ДДУ-а.

Продавац није обавестио програмера

Продавац треба да добије од програмераписана сагласност за продају стана. У супротном, нови акционар ће имати губитке повезане са овим ризиком, укључујући и недостатак могућности прикупљања губитака од програмера до отказивања ДДУ-а.

На пример, ако нови акционар у суду жели да се из грађевинске компаније поврати казну за одлагање у стављању у рад, он ће бити одбијен.

Против уговора у судском поступку

Одлуком суда, физичким и правним лицимаможе се прогласити несолвентним или банкротираним. У овом случају, све трансакције које се односе на питање куповине и куповине некретнина признају се као незнатне у два случаја:

• Када уговор о продаји указује на намерно подцртану цену.
• Договор је донет мање од 12 месеци пре почетка стечајног поступка.

У судској пракси, случајеви гдје један иИсте просторије се више пута продају у оквиру споразума о цесијама. Након тога нови учесник у изградњи плаћа за купљену имовину. Почетни акционар покреће стечајни поступак, а трансакција је проглашена неважећим. Стога, нови акционар остаје не само без негованог животног простора, већ и без новца који се троши на стан.

Сингле Трансфер Центер

У Санкт Петербургу и Лењинградској областипостоји специјализована агенција - Јединствени преносни центар. Станови у новој згради атрактивнији су за потенцијалне купце него секундарне станове. Осим тога, задатак је прилично сложен и дуготрајан процес, који захтијева јасно познавање законодавних норми.

Специјалисти Центра имају велико искуство у трансакцијама под уговором цесије. Такође, агенција има своју базу доказаних некретнина, што практично гарантује правну чистоћу трансакција.

Једна од најризичнијих, али најприхватљивија врстакуповина некретнина - додјела стана у новој згради. Какав је то договор? Пренос значи пренос права на регистрацију имовине од дионичара трећем лицу. Ова врста трансакције има неспорне предности, али и многе значајне недостатке. Да бисте избегли проблеме са некретнинама у будућности, требали бисте повјерити трансакцијску подршку квалификованим правницима. У Русији постоји само једна специјализована агенција која се бави оваквим питањима - Уједињеним центром за доделу.