Грађански закон Руске Федерације: залога некретнина

Брзи развој тржишних односа уРусија је омогућила постепено ширење обима операције, као што је залога некретнина. Који је овај метод? Како правилно уредити? Одговори на ова и друга питања бит ће дати у наставку.

Заплата непокретности: концепт

На територији Руске Федерације један за другимекономске реформе се спроводе. Тржиште постаје нестабилно и стога све више и више дужника није у могућности благовремено извршити своје обавезе. У овом сценарију, сваки зајамник би желео да добије што више гаранција. Као посљедица, произлази логично питање о томе шта могу бити за гаранције. Како их уредити и осигурати? Овде има пуно опција. Једном би требало рећи нешто више: то је залога некретнина.

Најважнија је залога непокретне имовинепроцедуре у тржишној сфери. Помаже у повећању инвестиционе активности свих аспеката предузетништва. Поред тога, он ефективно штити интересе кредита. Истовремено, хипотека некретнина је само алат који помаже да се задовоље основни захтеви зајмодавца.

Готово читав цивилизовани свет је дуго искористио иобавља кредитни уговор са залогом некретнина. Русија није далеко заостала, упркос чињеници да постоји велика сложеност и дужина обраде поступка. Истовремено, повериоци имају врло добру хипотеку некретнина. Ево неколико разлога:

• цена некретнина расте с временом;
• цена непокретне имовине је веома висока и постоји ризик од његовог губитка;
• некретнине не могу тек тако нестати или се изгубити негде.

Концепт хипотеке

Ако се ради о економској сфери, онда је кредит обезбеђен некретнином назван хипотека. Постоје два главна концепта хипотеке:

• Хипотекарни односи. Ово је залог некретнине (земљиште, кућа, стан, итд.), Чија је сврха зајма од зајма (зајма).
• Хипотека као осигурање. У овом случају говоримо о посебној хипотеки - дуговном инструменту који задовољава права поверилаца на имовину која је под колатералом.

У овом тренутку постоје дваПредлог закона који регулише поступке са хипотеком непокретности. Први закон је Савезни закон "о залогу непокретне имовине", други је Закон "о хипотеци". Оба документа указују на потребу да се придржавају одређеног броја прописа прописаних уговором о кредиту или при запошљавању. Ови објекти укључују изнајмљивање, недопустивост наношења штете на имовину, поступак куповине и продаје итд. Такође су назначени главни елементи који могу бити укључени у хипотекарни уговор. Ово укључује различите врсте предузећа, земљишта, станова или кућа, гараже, као и бродове (море или ваздух).

Вриједно је поменути главне карактеристике правних односа у вези са хипотеком. Грађански закон Руске Федерације, Савезни закон "о залогу непокретне имовине", као и закони о хипотекама, истичу следеће ставке:

• Препознаје се као хипотека (као правни однос) залоге имовине.
• Кредит за хипотекарни систем издаје се за јасно дефинисан период - обично од 15 до 35 година.
• Заложник непокретности од стране дужника мора да постоји током читавог хипотекарног периода.
• Цео процес залоге имовине треба формализирати само на основу сигурносног права (Грађански закон Руске Федерације).
• Цјелокупни поступак хипотеке обављају посебне банке које се баве хипотекама.

Договор о залогу за некретнине

Шта треба укључити у кредитни уговор са залогом некретнина? Одговор на ово питање може поново да обезбеди само руски грађански законик.

Хипотекарна банка ће координирати са грађанима зајам. Све потребне хипотекарне документације су завршене, укључујући и најважнији документ - залоге имовине. Прва ствар коју треба приметити је предмет достављеног документа. Предмет може бити било која непокретна имовина, законски издата и одговара свим ставкама руског Цивилног законика. Заплата непокретности, између осталог, подразумева и посебне процедуре процене. Говоримо о предметима који су унети у уговор, који морају имати посебну финансијску оцјену. Само због тога, објекти ће бити течни. Последња ствар коју треба приметити овде је потреба за сталним економским надзором зајмопримца.

Када се уговор закључи и започнепостаје немогуће променити. Овакво правило успоставља "Закон о закупу некретнина", као и посебан кредитни одбор. Истовремено, документ се и даље може мало промијенити током периода обраде. Да бисте то урадили, потребно је да саставите посебан уговор (детаљи ће добити кредитна комисија).

Уговор мора бити у четири примерка: за банку, нотар, заступник и друге органе регистрације. Коначно, садржај документа би требао изгледати овако:

• информације о имовини која је под осигурањем;
• процена имовине;
• услови, цијене, величине перформанси;
• информације о дужнику и повјериоцу;
• информације о даљој употреби објекта под хипотеком.

Чим се заврши регистрација уговора, ступају на снагу хипотекарни правни односи.

Закон о залогу у облику некретнина

Данашње руско законодавствоутврђује све неопходне одредбе, прописе и правила која се односе на систем колатерала. Све нијансе су регулисане како у Грађанском законику тако иу различитим савезним законима и подзаконским актима. Према члану 15 Члана 4 Устава Руске Федерације, у случају евентуалних контрадикција у руском законодавству са међународним уговорима, међународни приоритети биће приоритетни.

Закон мора садржати индикацијупочетак рада обавезе. Поред тога, главна имовина која је под колатералом мора бити јасно наведена. У случају хипотекарних кредита, ово је обично свака врста имовине која се може одложити у складу са важећим законом. Имовина која је у заједничком власништву може се пренијети уз кауцију само уз сагласност свих његових власника.

Грађански закон Руске Федерације то наводизадовољавање потраживања повјериоца само судском одлуком, као и потпуну отплату дуга у цјелокупној вриједности заложног права. Такође је важно напоменути да се са заједничким залагањем повраћај дужника може извршити само на судски начин. Ово укључује случајеве у којима није установљена локација дужника: у овом случају повјерилац упућује обавјештење суду, а надлежни органи започињу операције претраживања.

Последња ствар коју овде треба приметити јестемогућност суђења за обе стране у уговору. Разлози овде могу бити веома различити: на примјер, ако је истекло вријеме хипотеке некретнина, постоје проблеми са документацијом итд.

Захтеви за сигурност

Закључак уговора о зајму за некретнинеизмеђу појединаца - ово је увек посебан случај хипотекарног уговора. Такав документ је да обезбеди испуњење обавеза по било којој трансакцији. Најчешће ово је уговор о кредиту. Како изгледа ова целокупна шема? Најчешће на овај начин:

• Два грађана улазе у уговор о кредиту након што им један од њих добију одређену суму новца.
• Дужник издаје повериоцу залогу у облику непокретности.
• На крају, дуг се или враћа, или поверилац прикупи имовину под хипотеком.

Ако се ради о правним лицима, ондаВреди одлазити од хипотекарног "оквира". Овдје, финансијска трансакција, одређена врста имовине итд. Може дјеловати као извор. Треба одмах напоменути да се уговор о непокретности између правних лица увијек разликује само у вриједности државне регистрације. Према томе, 2017. године, појединац ће дати 2 хиљаде рубаља. Али регистрација правног лица залога (државна царина) коштаће скоро 23 хиљаде рубаља.

Захтеви за имовину под хипотеком која је за физичку, која је за правна лица готово увијек иста. Ево следећих тачака:

• Имовина која је под колатералом даје повериоцу право на благовремен начин примања дуга од прихода који се генеришу продајом колатерала.
• Застава може бити обезбеђена од стране треће стране која није директно укључена у уговор. Ипак, ова особа мора гарантовати извршавање својих обавеза као зајмопримца.
• Власништво и коришћење заложене имовине врши само дужник.

Опоравак имовине под хипотеком

Информације о залогу некретнина,горе поменуто, већ је указао на могућност залога залога за сигурност. Сада је вредније илустровати ову ситуацију у више детаља.

Прво што треба приметити је право поверилацада се опорављају путем судских и ванпарничних метода. У сваком случају, основа за опоравак у оба случаја ће бити иста. Ово укључује следеће ситуације:

• Неизвршење дужника (хипотекарног) обавеза у утврђеним временским роковима или непотпуно испуњавање својих обавеза.
• Ако дужник није обавестио заступникапоседовање предмета залоге трећих лица (ово је, на пример, закупнина, доживотна или наследна употреба, служење, итд.). У принципу, ако дужник није сматрао неопходним да обавести важног повјериоца о нечему, прикрије један тренутак, залогодавац има право да започне процес правног опоравка.
• Ако је дужник прекршио било које правило о кориштењу имовине, он није предузео неопходне мјере за очување; ако постоји ризик од губитка предмета хипотекарних односа - управо због залогодавца.

Као што је већ поменуто, хипотекарни кредит можезапочети опоравак и ванпарничан начин. Међутим, у овом случају говоримо о уговору о закупу некретнина између правних лица. Физичко лице се мора пријавити суду (обично окружном суду на локацији имовине). Само у овом случају ће бити стриктно поштовано начело искључиве надлежности, утврђено у Законику о парничном поступку Руске Федерације.

Судски поступак

Окружни суд, узимајући потребну документацију, да одговарајућу одлуку о опоравку хипотеке. У овој одлуци, следеће тачке треба да буду јасно огледа:

• Износ који дужник мора платити својим хипотекарним лицима.
• Потпуна идентификација некретнина,(адреса, катастарски број, област, државна регистрација уговора о непокретности и сл.).
• Поступак за имплементацију хипотеке.
• Минимална почетна цена сакупљања.
• Списак метода и мера за очување некретнина или ефикасно трговање.

Може ли суд дати дужнику одштету? Одговор је да. Кашњење може бити највише годину дана. Истовремено, заложно право не би требало да буде на неки начин повезано са предузетничком делатношћу дужника. Током кашњења, залогодавац ће бити у стању да испуни све своје обавезе као дужник: отплати зајам, камате и казне (који ће се, случајно, само акумулирати током грејс периода). Одлагање се не може одобрити уколико је поверилац у финансијским условима у невољи или у случају да је једна од страна уговорнице проглашена банкротом.

Вриједи се споменути и главни разлози због којих суд може одбити да наплати залогај. Ово укључује следеће случајеве:

• Висина обавезе заосталих износа је мања од пет процената од укупне вредности заложене имовине.
• Трајање кашњења је мање од три месеца.

А који је вансудски процес одузимања имовине? Његова употреба је могућа само у следећим случајевима:

• Странке су потписале нотарску залогу непокретности.
• Извршење заложене имовине врши нотар, а не суд.

Ванпарнични поступак заузимања имовине није дозвољен у следећим случајевима:

• власник имовине под хипотеком је појединац;
• нико не може наћи дужника;
• израђени су неколико хипотекарних уговора;
• непокретност је под хипотеком на неколико заложника;
• предмет залоге је пољопривредно земљиште;
• предмет зајма је културно добро.

Застава земље

Закони Руске Федерације то апсолутно наводебило која непокретна имовина, без обзира да ли је то кућа, зграда или зграда, мора се заложити само уз земљиште. Наравно, неопходно је за пуну власничку надокнаду поверилаца у случају да имовина "излази из дужника". У овом случају, постоји право тзв. "Ограничене употребе" хипотеке на тај део земље који је дат за сервисирање од стране залогодавца (повериоца). Али за то је дужник дужан да убеди повериоце да у уговор укључи само неке парцеле.

У таквој ситуацији, станари неће морати да брину: сви ће имати пуни износ имовинских права након потпуног преноса хипотекарне имовине на зајмодавца.

Хипотека земљишта

Морате се коначно окренути премаСавезни закон бр. 102 "о хипотекама", наиме, у деветом поглављу. Информације дате у овом закону ће помоћи да се створи најкомплетнија и најсвеобухватнија слика осигураних правних односа.

Члан 62 се бави одређеним бројем територијалнихпарцеле које су предмет хипотекарних правних односа. Дакле, ради се, пре свега, о локацијама које су у власништву општинских или савезних државних органа. Такве територије се признају као субјекти хипотекарних односа само уз дозволу локалних власти.

И када је обезбјеђење кредита уз јамчевинунекретнине немогуће? Чланом 63 наводи се као пример одређен број земљишних парцела које нису предмет хипотекарних односа. То су државне или општинске територије (изузетак је дат у члану 62). Осим тога, субјекти хипотекарних односа не могу дјеловати као парцеле чија је површина мања од минимума утврђеног законом.

Члан 65 регулише могућност подизањазалогодавац разних врста зграда, објеката или зграда на територији која се налази у залогу. Дакле, дужник има право да уради оно што жели на заведеној територији, али само ако то није забрањено закљученим уговором. Али постоји један важан додатак. Дакле, ако хипотекарни зајмодавац подигне на земљиште под хипотеком нешто што би значајно ометало кредитора, оно ће имати право да тражи измене уговора о хипотеци.

Примање пасивног прихода

Изнад, главне тачке су већ биле означене кадаУз помоћ имовине под хипотеком, грађани добијају могућност да примају пасивне приходе. Сада је вредно илустровати такве ситуације мало детаљније.

Најпопуларнија профитна опција саимовина под хипотеком је најам. Међутим, изузетно је важно осигурати да примљена станарина у потпуности покрива хипотеку, порезе и трошкове одржавања. Не заборавите да на крају треба остати више и профит. Како се развијати у таквим условима? Ипак, ситуација је изузетно тешка. Најбоља опција ће бити регистрација осигурана некретнинама. Ова техника може значајно повећати број инвестиција; у истом случају добит ће се повећати. Ако се вриједност инвестиције повећа, онда се ради о хипотекарном новцу, стиче се додатна имовина. У будућности можете повећати свој допринос. Проблем овде може бити само један - прилика да се однесете и "претјерате". Дакле, морате правилно израчунати све опције и ризике. Ипак, прилика да се разбије, инвестира у некретнине, у таквим ситуацијама и даље је велика. Нарочито лоше ствари стижу када падне цијена хипотекарних инвестиција. У овом случају, дугови почињу да значајно расту, а то је опасно могуће ако прелазе вриједност имовине осигуране залогом.

Који закључак се може овде донети? Рад на стицању пасивних прихода од непокретности под хипотеком је невероватно сложен и обиман. Само стварно ентузијастични, веома дисциплиновани и стрпљиви људи могу то да ураде.